Airbnb i ejerlejligheder

Omfanget af udlejning i ejerforeninger er kraftigt stigende i form af både længerevarende udleje såsom forældrekøb samt hyppig korttidsudlejning via Airbnb. Særligt korttidsudlejning kan give anledning til gener og udfordre sammenhængskraften i visse ejerforeninger. Spørgsmålet er imidlertid om der er noget at gøre? Kan der overhovedet opstilles restriktioner vedrørende korttidsudlejning?

I normalvedtægtens § 16, stk.1, er der i dag alene opstillet krav om orientering af bestyrelsen ved fremsendelse af kopi af lejekontrakten. Orienteringspligten var møntet på sædvanlig udlejning og der er ikke nogen reelle sanktioner ved manglende efterlevelse. D. Ejerforeningen har ikke hjemmel til at ekskludere ejere, som udlejer deres ejerlejligheder med store ulemper og gener til følge. Ejerforeningen kan pålægge ejeren at fraflytte ved gentagende adfærd af særlig grov karakter, jf. ejerlejlighedsloven § 8, men denne sanktion er af gode grunde uanvendelig, hvis ejeren ikke bor i sin ejerlejlighed, men i stedet udlejer den.

Det antages i praksis, at en ejerforening ikke har adgang til at vedtage nærmere restriktioner eller udlejningsforbud som sådan uden samtykke fra den enkelte ejer, da adgangen til udleje er tæt knyttet til ejerens særråden og ejendomsret. Uanset at en ejer har adgang til frit at udleje, må det dog være sådan, at en ejerforening ikke ubetinget skal tåle, at dele af ejendommen nærmest konverteres til et hotel med de gener og øget slitage, som hyppig korttidsudlejning afstedkommer. Det kan derfor ikke på forhånd udelukkes, at der i vedtægten, med sædvanligt vedtægtsmæssigt flertal, kan opstilles afmålte restriktioner og sanktioner i form af ex. dagsbøder vedrørende hyppig korttidsudlejning af erhvervsmæssig karakter af hensyn til det flertal af ejere som bebor ejendommen. Adgangen til begrænsning af hyppig korttidsudlejning i ejerforeninger er dog desværre uafklaret.

Ejer hæfter for sin lejer
Hvis en ejer udlejer sin ejerlejlighed, er det vigtigt at denne gøres bevidst om sin hæftelse, jf. retspraksis vedrørende anvendelse af princippet i lejelovens §§ 25 og 71. Man kan eksempelvis i sin vedtægt indføje en formulering som minder om den i lejelovens § 25 med understregede tilføjelser:

”Ejeren skal behandle alle fælles bestanddele og tilbehør forsvarligt omfattende blandt andet gård, opgang og fælles rørinstallationer. Ejeren er erstatningsansvarlig for skade som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede herunder lejere. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal ejeren straks anmelde til ejerforeningen, uanset at han ikke selv måtte bebo ejerlejligheden. Andre skader skal anmeldes uden ugrundet ophold.”

At der er behov for en synliggørelse og afklaring af ejers ansvar for sine lejere bekræftes bl.a. af DEAS, som i sin standardvedtægt har følgende bestemmelser i § 13, stk. 3 og 6:

 Stk. 3. Medlemmet og de personer, der opholder sig i medlemmets ejerlejlighed, må nøje efterkomme husordenen. Medlemmet er ansvarlig for, at de førnævnte personer overholder husordenen. Medlemmet er ansvarlig for lejers opførsel og overholdelse af regler i ejerforeningen. Der gøres derfor opmærksom på, at medlemmet kan pålægges at fraflytte, hvis lejers opførsel berettiger hertil jf. § 15.

Stk. 6. Når en ejerlejlighed er udlejet, og lejer krænker sine forpligtigelser, har ejerforeningen samme beføjelser over for lejeren, som medlemmet har over for lejeren i henhold til lejeloven. Ejerforeningen skal give medlemmet mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerforeningen optræde som procespart overfor lejeren, eventuelt sideløbende med medlemmet. I lejekontrakten skal lejer gøres opmærksom på denne bestemmelse.

Ejerforeningen kan overtage procesbeføjelser fra ejer i husordenssager

Ovennævnte § 13 stk. 6 i DEAS’ standardvedtægt omhandler ejerforeningens procesbeføjelser over for lejerne i husordensager. Da ejerforeningen ikke er ejer af ejerlejligheden og dermed ikke har et gyldigt besiddelseskrav, kan ejerforeningen som udgangspunkt ikke selv køre udsættelsessag mod en lejer, der giver anledning til væsentlige gener, jf. GD 2010/49 Ø.

Som beskrevet i T:BB 2001.211 B, kan det manglende besiddelseskrav håndteres ved, at man først indbringer et anerkendelsessøgsmål mod ejeren med henblik på overtagelse af dennes procesbeføjelser. Det er dog de færreste ejerforeninger som ønsker at køre to søgsmål med tilhørende procesrisici for at håndhæve husordensreglerne. Samtidig er det de færreste ejerforeninger som er bevidste om problemstillingen før den er en realitet. Problemet kan umiddelbart løses to alternative måder.

A) Normalvedtægten laves om således at den bemyndiger ejerforeningen til at varetage husordenssager direkte over for lejerne i en ejerforening. Dermed spares retssystemet for unødige tvister samtidig med, at der lettere kan opretholdes et godt beboermiljø i ejendomme præget af udlejning.

B) Ejerforeningen ændrer selv sine vedtægter og indføjer en tilsvarende bemyndigelse.

Hvis administrator erfarer, at der er tiltagende udlejningsaktiviteter i en ejerforening med gener til følge kan B) være en måde at imødekomme problemstillingen på her og nu.

Ovennævnte kan ikke stå alene eller på anden måde erstatte individuel rådgivning.