Altaner
Altaner er et væsentligt tema for en del ejerforeninger. Enten har man allerede altaner, hvor man er i tvivl om brugen og vedligeholdelsen af disse, eller også overvejer man at få nye altaner og har behov for en afklaring af den nærmere proces.
Udførelse af nye altaner
Med hvilket flertal skal udførelsen af de nye altaner vedtages af ejerforeningens generalforsamling?
Svar:
Altaner henhører under ejerforeningens fællesejendom. Udførelse af nye altaner er ifølge retspraksis en ”væsentlig forandring af fælles bestanddele” som skal vedtages af generalforsamlingen med kvalificeret flertal, jf. normalvedtægtens § 2, stk. 4 samt U.2015.3733 V. Hvis altanerne giver anledning til væsentlige gener for visse ejere pga. indblik, skyggevirkning eller lignende, skal disse ejere dog give samtykke.
Vær opmærksom på, at ejerforeningens individuelle vedtægter eventuelt kan indeholde andre krav til vedtagelsen end normalvedtægten. I så fald har disse forrang.
Hvilke væsentlige forhold bør man tage højde for, når man udfører nye altaner?
Svar:
Altanprojektet bør være udgiftsneutralt for de øvrige ejere, som ikke får altan i alle henseender. Altanejerne bør derfor pålægges de fremtidige renholdelses- og vedligeholdelsesudgifter, som altanerne giver anledning til. Dette kan gøres ved at tilføje en vedtægtsbestemmelse herom, som godkendes af generalforsamlingen ved kvalificeret flertal, jf. normalvedtægtens § 2, stk. 4.
Altanerne må ikke give anledning til gene herunder indbliksgener / udsynshindringer eller skyggevirkning (afhjælpes bl.a. med lyse altanbunde og skyggediagrammer).
Husordenen bør tilføjes et regelsæt for altanernes brug, der blandt andet omhandler brug af grill, støj, løsøre på altaner etc.
Altanen skal fungere med ejendommens helhed og æstetik. Dette hensyn varetages til dels af kommunen. Det fremgår af byggelovens § 6 D, at kommunalbestyrelsen kan gøre en tilladelse efter byggeloven afhængig af, at bebyggelsen får en sådan ydre udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning.
Københavns Kommune har udstedt nærmere retningslinjer for altaner og terrasser, som giver et indtryk af, hvilke krav kommuner generelt kan stille for at tillade altaner på en bygning.
Københavns Kommunes retningslinjer for altaner og tagterrasser kan ses her
Vedligeholdelse af ældre altaner
Hvorledes skal udgifter til udskiftning eller istandsættelse af eksisterende altaner fordeles?
Svar:
Da altanerne udgør en del af ejendommens fællesejendom / klimaskærm, er udgifterne til sædvanlig vedligeholdelse af altanerne en fælles udgift, der fordeles blandt alle medlemmer efter sædvanligt fordelingstal, uanset om man har altan eller ej, jf. ejerlejlighedsloven § 6, stk. 1 og normalvedtægten § 15, stk. 1 samt GD 2015/36 Ø.
Vær opmærksom på, at ejerforeningens individuelle vedtægter eventuelt kan indeholde andre krav til vedtagelsen end normalvedtægten. I så fald har disse forrang.
Med hvilket flertal kan et vedligeholdelsesarbejde på eksisterende altaner vedtages af ejerforeningens generalforsamling.
Svar:
Da altanerne udgør en del af ejendommens fællesejendom / klimaskærm, er en vedligeholdelse af disse at betragte som en sædvanlig vedligeholdelse af ejendommens facade, som blot kræver simpelt flertal, jf. normalvedtægtens § 2, stk. 3 samt § 15, stk. 1.
Hvad hvis altanprojektet både indeholder en istandsættelse og udvidelse af altanerne?
Hvis ejerforeningen påtænker at udvide altanerne i forbindelse med istandsættelsesarbejderne, er det vigtigt at holde sig for øje, at udvidelsen er et forbedringsarbejde, som skal behandles på samme måde som beskrevet vedrørende de nye altaner.
Der er således krav om kvalificeret flertal, og de enkelte altanejere skal selv betale for sin udvidelse af altanen. Ejerforeningen kan med fordel indhente to forskellige tilbud på henholdsvis en entreprise, som alene indeholder vedligeholdelsesarbejder samt en entreprise, som indeholder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Dermed kan man bedre beregne forbedringsandelen.
