Mødet blev afholdt i Grundejernes Hus
FORMANDENS BERETNING
v. Formand Peter Lautrup
INDLEDNING
Vi er nu samlet igen til foreningens delegeretmøde, der, som det fremgår af vore vedtægter, er den årlige forsamling, hvor de af vore medlemmer valgte delegerede mødes med foreningens bestyrelse, for ved årsmødet at gøre status med et tilbageblik på det forgangne foreningsår.
Her får vore medlemmer indblik i bestyrelsens arbejde, både for året, der er gået; men i særdeleshed også omkring det arbejde og de visioner der ligger foran os, for at udvikle en forening, tilpasset nutidige forventninger som medlemmernes talerør overfor offentlige myndigheder, politikere m.v. og ikke mindst at yde optimal medlemsbistand ved med kursusaktivitet, orientering om nyt indenfor lovgivningsområdet, retspraksis m.v. samt mulighed for ved henvendelse til foreningens kompetente sekretariat, at får svar på de spørgsmål, der kan bidrage til, at vore enkelte medlemsforeninger bedst muligt kan tage vare på sig selv.
Som det nu er ved at udvikle sig til en tradition ved min beretning, siden jeg i 2010 tiltrådte som foreningens formand, har jeg valgt at afgive min beretning, opdelt i en politisk og en organisatorisk del.
DEN POLITISKE DEL
Siden sidste års delegeretmøde har det endnu en gang politisk og lovgivningsmæssigt været meget stille – måske fordi vor siddende regering har travlt med at holde sine politiske mål og troværdighed på ret køl.
Vi har i det forgangne år været præsenteret for 3 tilfælde, hvor vi som høringsberettigede kunne kommentere:
1.Forslag til lov om ændring af skattekontrolloven, der ville indebære at muligheden for at få en sag behandlet ved 2 administrative klageinstanser i visse situationer afskæres. En afgørelse af vurderingsnævnet kan således i de fleste situationer ikke ankes. Dette forslag har vi reageret på.
2.En høring om udkast til bekendtgørelse om finansiering af Bygnings og Boligregisteret (BBR) samt bemyndigelse til Kombit A/S for en 4-årig periode, har vi valgt ikke at deltage i, da vi mente at dette var uden betydning for os.
3.Et forslag til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtigelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder, karensperioder for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet af staten) fandt vi det heller ikke relevant at lade høre fra os.
I vort tætte samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark arbejder vi på en revision af Ejerlejlighedsloven.
Vi har i den seneste tid særligt beskæftiget os med og overvejer, hvorvidt EJL § 2, stk. 4 skal have en anden udformning, således at der tages hensyn til større erhvervsejerforeninger. Vi forestiller os, at man kunne omforme bestemmelsen således, at en ejer af flere ejerlejligheder der genudlejer ikke generelt mister sin stemmeret, men dog mister ret til at stemme imod et vedligeholdelses eller fornyelsesprojekt svarende til 10% af budgettet.
Af andre spørgsmål, der bør undergå overvejelse, kan jeg anføre følgende:
1.Hæftelsesforhold, både i forbindelse med ejerskifte, fælleslån m.v.
2.Sanktioner og effektuering af disse ved misligholdelse – evt. ved bøder, gebyrer.
3.En præcisering af, at det er udlejer, der hæfter og er ansvarlig for sin lejer ved tvungen fraflytning efter Ejerlejlighedslovens § 8.
4.Afgrænsning af uegentlige fællesudgifter (forbrugsudgifter)
5.Administrativ forbedring af sagsgang ved tinglysning.
6.Lovpant bør bringes ind i debatten ved sikkerhedsstillelse.
7.Fornyelse af fælles bestanddele, herunder at "klimaskærm"bør medtages som fællesudgift sammen med vedligeholdelse.
Den digitale tinglysning, der som bekendt har haft sine fødselsproblemer, er begyndt at fungere. Medlemmerne skal dog være opmærksomme på, at papirbaserede ejerpantebreve bør digitaliseres – hvilket kan ske afgiftsfrit indtil 7. september 2014.
Vi skal dog opfordre til at overveje, om man i stedet skulle sikre sig ved at lade vedtægterne lyse pantstiftende.
Der har i 2012/2013 kun været få domme, der relaterer sig til ejerlejlighedsforhold:
TBB VLD 4/7 2012
Fugt er en ejerforenings ansvar.
P købte i 2004 en ejerlejlighed. Hun konstaterede visse fugtproblemer, som hun forgæves forsøgte at få ejerforeningen til at udbedre. I 2007 solgte hun lejligheden og orienterede køber om tvisten med ejerforeningen, og overdrog evt. krav på ejerforeningen. Efter købers overtagelse af lejligheden udviklede fugtproblemerne sig således, at kommunen udstedte forbud mod beboelse.
Landsretten fandt at ejerforeningen kunne pålægges at afhjælpe generne ved at reparere en brystningsmur på taget over lejligheden, isolere hulmur og tag, ny tagdækning, samt etablere udsugning.
Ejerforeningen var tillige ansvarlig for udbedring af de skader, som indtrængende fugt havde forårsaget inde i lejligheden. Endvidere fandtes ejerforeningen som følge af sin undladelse af at foretage reparation at være erstatningsansvarlig for tab. For køberen drejede det sig om genhusningsudgifter.
TBB ØLD 20/3 2012
Panthavers udlæg
En kreditforening havde som panthaver foretaget udlæg i et antal lejligheder, som kreditforeningen havde pant i. Ejerforeningen gjorde gældende, at kreditforeningen af de lejeindtægter, de modtog, var forpligtet til at indbetale fællesudgifter og a conto varme.
Ejerforeningen fik ikke medhold, idet udlæg ikke indstifter pligt til at afholde udgifter forbundet med ejendommens drift. Det blev dog udtalt, at kreditforeningen inden for en kort tidsfrist havde pligt til at indgive begæring om tvangsauktion.
TBB ØLD 26/3 2012
Afstemninger
Et selskab S, hvori B var eneanpartshaver, ejede 2 af ejerlejlighederne i en ejerforening E med i alt7 lejligheder. Den ene af disse ejerlejligheder var udlejet til B. Herudover havde selskabet overdraget 2 andre lejligheder til B og B's datter. Dette var ikke en omgåelse af EL's § 2 stk. 4, da overdragelserne var tinglyst og led i et generationsskifte.
TBB ØLD 17/4 2012
Ændring af fordelingstal
Af vedtægterne fremgik, at ændring af vedtægter kunne ske med 2/3's flertal og af en anden bestemmelse, at ændringen af fordelingstal krævede tilslutning fra samtlige medlemmer.
På en generalforsamling vedtoges med tilslutning fra alle fremmødte med undtagelse af èn en vedtægtsændring, således at fordelingstal fremover kunne ændres, såfremt der var 2/3's flertal herfor, og under forudsætning af at de medlemmer, hvis fordelingstal relativt øges, kunne tiltræde forslaget.
Landsretten fandt, at vedtægtsændringer generelt kunne vedtages med 2/3, men at reglen om tilslutning fra samtlige ejere måtte anses som en fravigelse heraf. Ændringen kunne som følge heraf kun ske i enighed.
Utrykt dom: Sønderborg 5/4 2013
Ændring af omkostningsfordeling
En ændring af vedtægten blev i 2004 vedtaget med 164/207 stemmer. Vedtægtsændringen blev tinglyst. Ejerforeningen bestod af hotellejligheder og vedtægtsændringen omhandlede en ændring, der indebar, at udvendig vedligeholdelse skulle ske ved de enkelte ejere.
Retten fandt:
Ifølge EL § 6 udredes fællesudgifter indbyrdes af de enkelte ejere efter det i lovens stk. 1 nævnte forhold. Efter lovens ordlyd og den retspraksis der findes, betragtes udvendige vedligeholdelsesudgifter som udgangspunkt for fælles udgifter, jfr. UfR 1994.486.
Ved den ekstraordinære generalforsamling blev der således vedtaget en ændring af omkostningsfordelingen for så vidt angår fællesudgifterne. En sådan ændring kan som udgangspunkt ikke ske med en flertalsbeslutning, da det medfører en forskydning af retsstillingen mellem ejerlejlighedsejere, jfr. bl.a. UfR 1981.550.
Da beslutningen ikke er vedtaget med samtlige ejeres tilslutning, har ændringen af § 6 ikke været lovlig. Det ændrer ikke herved, at ændringen var blevet tinglyst.
HD 7/2 2013
Bestyrelsesansvar
Bestyrelsen i en forening, f.eks. i en ejerforening, en grundejerforening eller anden forening, hvor arbejdet udføres på frivillig basis, kan som udgangspunkt gøres ansvarlig for de dispositioner som bestyrelsesmedlemmerne træffer. HR fastslår i denne dom, at hvis bestyrelsen disponerer ud fra et rimeligt beslutningsgrundlag, vil fejlskøn normalt ikke være ansvarspådragende.
Landsforeningen har også i det forløbne år haft mange henvendelser fra medlemmer.
Mange henvendelser har drejet sig om ændring af udgiftsfordelingen.
Vi har haft flere henvendelser fra ejerforeninger, der ønskede at lægge den udvendige vedligeholdelsesforpligtigelse over på den enkelte ejer.
Det kan være maling eller udskiftning af vinduer. En beslutning om ændring af omkostningsfordelingen af denne art vil forudsætte en 100 % 's tilslutning. Det gælder også, selv om der er tale om mindre reguleringer som vand, antenner og bredbånd.
Således har spørgsmål om, hvorvidt vandforbrug kan fordeles efter antal personer været forelagt.
Også det ville kræve en efterfølgende regulering af omkostningsfordelingen; kun såfremt man kan måle forbruget vil der kunne ske en fravigelse af den sædvanlige fordelingsnøgle for dette område.
Ligeså har mange spørgsmål drejet sig om forhold vedrørende udlejning af en ejerlejlighed, idet mange har problemer, især med fastsættelse af lejen samt vilkårene for lejemålet i øvrigt.
Der er i meget høj grad tale om udlejning af enkelte ejerlejligheder. Mange ejerlejlighedsejere, der udlejer deres lejlighed, oplever efterfølgende, at lejeren indbringer lejen for Huslejenævnet, som nedsætter lejen. Efter omstændighederne kan det komme til at dreje sig om tilbagebetaling af betydelige beløb.
Også spørgsmål om sikkerhed for ejerforeningens gæld har været gengangerspørgsmål.
Vi anbefaler, som tidligere nævnt, at man tilstræber, at vedtægterne tinglyses pantstiftende for et beløb, der svarer til ca. et års fællesudgifter.
Landsforeningen arbejder på, og opfordrer myndigheder og huslejenævn til at få fastlagt nogle generelle retningslinjer, som en ejer af en enkelt ejerlejlighed kan gå frem efter i forbindelse med lejens fastsættelse.
Det er også et problem ved udlejning, at mange ikke er opmærksomme på, at Lejeloven også gælder ved udlejning af en enkelt ejerlejlighed samt, at det er helt afgørende, at det i lejekontrakten anføres, at det udlejede er en ejerlejlighed, samt at lejemålet bør være tidsbegrænset, da man ellers kan risikere ikke at kunne opsige lejeren igen. Landsforeningen opfordrer til, at man får professionel bistand i forbindelse med udlejning af en lejlighed.
Vi har også haft mange henvendelser om, i hvilket omfang normalvedtægten for ejerlejligheder gælder.
Det er vigtigt, at gøre opmærksom på, at normalvedtægten gælder, når der ikke er vedtaget og tinglyst en individuel vedtægt.
Med henvisning til den nye normalvedtægt opfordrer EJL til, at de ejerforeninger, der ikke har individuelle vedtægter med bestemmelser om pantstiftelse eller ejerpantebreve til sikkerhed for betaling af fællesudgifter, sørger for at få tinglyst supplerende bestemmelser herom, fordi der efter normalvedtægten ikke automatisk etableres pant i ejerlejlighederne, idet dette særskilt skal vedtages og tinglyses i de enkelte ejerforeninger.
Endelig har vi haft en sag om overdragelse af et loftsareal. Der opstod diskussion om, hvorvidt det var til brug eller køb, og hvilken betydning en manglende tinglysning skulle have.
DEN ORGANISATORISKE DEL
Organisatorisk har det seneste foreningsår være præget af den fornyelse af vor forening, som blev igangsat i forbindelse med flytningen til Grundejernes Hus i kontorfællesskab og samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark.
Indsatsen har især været koncentreret omkring vor nye hjemmeside, som i jo blev præsenteret for forud for dette delegeretmøde.
Det har været vort mål med en ny hjemmeside, at denne ud over at være generelt informativ for alle – også ikke medlemmer - med en særlig kodeadgang for medlemmerne kan være til stor hjælp i det daglige arbejde i de enkelte ejerforeninger med yderligere relevante oplysninger, herunder om retspraksis, lovforslag, høringssvar, liste over de mest anvendte ord/begreber og forklaring til disse, skemaer, vejledninger, cirkulærer, links til samarbejdspartnere m.v.
Herudover vil det være naturligt, at oplysninger om foreningens arbejde så som regnskaber, referater fra delegeretmøder, beretninger, skrevne artikler m.v. kan hentes.
Det har været en stor opgave. Et arbejde, der har båret frugt efter en indsats, som især skyldes vort bestyrelsesmedlem Søren Lisbergs ihærdighed. Tak for din indsats Søren, som helt sikkert resulterer i, at vi inden for den nærmeste fremtid har en særdeles velfungerende hjemmeside, som vi med sindsro kan overlade til brugerne.
Vort arbejde med en opdatering og fornyelse af vore brochurer om "Generalforsamling", "Budget og regnskab" samt "Bestyrelsesarbejde" er ligeledes tilendebragt og kan i dag præsentere det endelige udkast til disse.
Via en sponsor vil brochurerne nu gå i trykken og ventes inden længe at kunne udsendes til medlemmerne.
Vi har i det forløbne år haft planlagt flere kurser, både her og i Jylland, men har måttet aflyse på grund af en for beskeden tilmelding.
Det beklager vi selvfølgelig, fordi vi ved, at der er nye bestyrelsesmedlemmer, der efterspørger kurserne kraftigt, hvorfor det er vores plan, at der ud over annonceringen af de kommende kurser i lokale medier, Huset og hjemmesiden også sendes kursusoversigt direkte via mail til vore enkelte medlemmer.
Som tidligere opfordrer vi medlemmerne til at fremkomme med forslag til emner for kurser eller artikler.
EJL anmoder fortsat om, at medlemmerne oplyser deres mailadresser til os, da det letter kommunikationen, herunder gør den mindre omkostningskrævende.
Vores håb er, at vi kan få så bred en e-mail dækning, at nyhedsbreve og indkaldelser kan sendes på e-mail. Men der mangler stadig for mange til, at vi kan bruge det generelt; vi har dog modtaget mange nye mailadresser i forbindelse med indkaldelsen til dette delegeretmøde.
Vi beder især medlemmerne give os besked om ændringer i sammensætningen af bestyrelsen, således at vi kan korrigere navn og adresser på de medlemmer, der skal have tilsendt bladet Huset samt meddelelser pr. mail.
I det forløbne år har vi måttet sige farvel til 2 mangeårige bestyrelsesmedlemmer og hilse velkommen til 2 nye.
Civilingeniør Jørgen Hee valgte i efteråret 2012 at udtræde af bestyrelsen for at nyde sin pensionisttilværelse. Jeg vil på bestyrelsens vegne sige Jørgen tusinde tak for den mangeårige store indsats for foreningen – og ikke mindst for medlemmerne.
Som nyt bestyrelsesmedlem indtrådte direktør , seniorkonsulent og statsautoriseret ejendomsmægler Erik Hjulmand. Erik har en mangeårig bred erfaring i organisationsarbejde og varetager selv hvervet som formand for den store ejerforening i Kgs.Lyngby, hvor han selv har sin bopæl.
Souschef, statsautoriseret ejendomsmægler Flemming Mørk Pedersen valgte som følge af stigende arbejdspres i sit civile hverv at udtræde af bestyrelsen i dette forår. Med Flemmings mangeårige utrættelige arbejdsindsats, inspiration og store faglige viden er det med vemod at sige farvel til en person, der i stor udstrækning har været med til at præge foreningens arbejde og med mange kurser og orienteringsmøder har uddelt af sin viden på området.
Som nyt bestyrelsesmedlem har det været en stor ære for foreningen at byde velkommen til professor, dr. jur. Halfdan Krag Jespersen. Med Halfdans mangeårige virke som underviser, advokat, forfatter til flere bøger og artikler om lejeret m.v., er tilsagnet om at indtræde i bestyrelsen for Ejerlejlighedernes Landsforening en stor gevinst for vort forestående bestyrelsesarbejde.
Bestyrelsen er nu klar til at tage hul på et nyt foreningsår, glæder sig til i nær fremtid at lægge sidste hånd på hjemmesiden, glæder sig til at kunne præsentere en række interessante kursustilbud, glæder sig til forsat at være medlemmernes talerør over for lovgiverne og i den offentlige debat – og sidst men ikke mindst at være medlemmernes forening.
Slutteligt vil jeg bringe en stor tak til vor sekretariatsleder Susanne Rendtorff, Ejendomsforeningen Danmark og ikke mindst min bestyrelse for et godt og loyalt samarbejde i det forgangne år.
Herved overgiver jeg beretningen til delegeretforsamlingen.
Peter Lautrup
Formand
