Afholdelse af generalforsamling
Hvad er generalforsamlingens rolle i en ejerforening?
Svar:
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed, jf. EJL § 2, stk. 2. Dette betyder at næsten alle beslutninger, som bestyrelsen har truffet kan omgøres af generalforsamlingen.
Hvordan træffer generalforsamlingen beslutninger?
Svar:
Alle beslutninger træffes ved enten simpelt eller kvalificeret flertal, jf. normalvedtægtens §§ 2, stk. 3 og 4. Derudover gælder de foreningsretlige grundsætninger, der beskytter mindretallet mod urimelige vilkår. Det medfører at visse beslutninger kræver samtykke fra alle medlemmer.
A) Simpelt flertal: Hvis generalforsamlingen skal godkende budget, regnskab og i øvrigt træffe beslutninger, der kan betragtes som sædvanlige og driftsmæssige, jf. dagsordenen i § 3, stk. 1 i normalvedtægten, kan disse typisk træffes med stemmeflerhed efter fordelingstal (mere end 50 % af de afgivne stemmeandele).
At stemme efter fordelingstal betyder, at ejermedlemmets stemme medregnes efter det til ejerlejligheden tilhørende fordelingstal. Ejere af større ejerlejligheder har derfor en tilsvarende større indflydelse.
B) Kvalificeret flertal: Ved kvalificeret flertal forstås opnåelse af 2/3 af alle stemmeberettigedes stemmer - såvel efter antal som fordelingstal.
Hvis generalforsamlingen skal træffe beslutninger, som vedrører væsentlige forandringer af fællesarealerne, bortsalg af tilbehør eller andre tiltag af væsentlig betydning for fællesskabet, vil disse beslutninger skulle træffes af generalforsamlingen med kvalificeret flertal.
Der opnås sjældent et flertal på 2/3 af samtlige ejerforeningens medlemmer efter antal og fordelingstal. Såfremt mere end 2/3 af de til generalforsamlingen repræsenterede medlemmer (fremmødte og fuldmagter) stemmer for, kan beslutningen dog alligevel træffes under følgende forudsætning:
Der afholdes en ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger efter den ordinære generalforsamling, hvor der igen opnås minimum 2/3 stemmer for beslutningen – både efter antal og fordelingstal.
Der kan ikke indkaldes til ekstraordinær generalforsamling på forhånd, således at man ved indkaldelse til den ordinære generalforsamling tillige indkalder til ekstraordinær generalforsamling til afholdelse fx 10 minutter efter den ordinære generalforsamlings afslutning. De medlemmer af ejerforeningen, der ikke er mødt frem til den ordinære generalforsamling skal have lejlighed til at gøre sig bekendt med beslutningerne fra den ordinære generalforsamling og have muligheden for at stemme på den ekstraordinære generalforsamling, hvorfor der først kan indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når den ordinære generalforsamling er afsluttet.
C) Samtykke/Enstemmighed
Der er visse beslutninger, som typisk ikke kan træffes af generalforsamlingen uden de enkelte medlemmers samtykke. Dette er beslutninger som bryder med enkelte medlemmers velerhvervede rettigheder, forøger ejernes forpligtelser i væsentligt omfang, eller på anden vis er stridende med foreningsretlige hensyn.
Eksempel 1: Ændring af vedligeholdelsespligten – Omkostningsomfordeling. Hvad enten ejerforeningen påtager sig en vedligeholdelsesforpligtelse eller overdrager forpligtelsen til ejerne, kan der være nogle som kommer til at betale mere end andre, som følge af tiltaget. I så fald vil der være tale om en omfordeling af ejernes omkostninger, som ikke kan vedtages uden de berørte ejeres samtykke. Hvis ejerne har haft en vedtægtsmæssig pligt til at vedligeholde egne vinduer udvendigt, og en ejer udskifter disse for egen regning, vil ejeren blive stillet urimeligt, såfremt ejerforeningen bagefter påtager sig vedligeholdelsespligten, da ejeren dermed indirekte kommer til at betale samme udgift igen via fællesudgifterne på vegne af de øvrige ejere.
Eksempel 2: Ændring af ejernes fordelingstal. Da omfanget af ejernes pligter og rettigheder i høj grad bestemmes af fordelingstallet, kan en generalforsamling ikke vedtage at ændre herpå således at de indbyrdes rettigheder/forpligtelser forskydes. Dette kræver samtykke fra de berørte ejere – uanset at beslutningen er blevet truffet med kvalificeret flertal.
Kan man fortabe sin stemmeret? (Restejendomme)
Svar:
Der gælder en særegen stemmebegrænsningsregel i EJL § 2, stk .4. I følge bestemmelsen vil man som oprindelig ejer- eller efterfølgende erhverver, af mere end én ejerlejlighed i en ejerforening, fortabe sin stemmeret efter fordelingstal (for bestandigt) såfremt man genudlejer ejerlejlighederne.
Bestemmelsen blev oprindeligt indført for at begrænse udlejers indflydelse på generalforsamlingens beslutninger om almindelige driftsmæssige forhold efter at ejeren havde opdelt sin udlejningsejendom i ejerlejligheder, og begyndte at frasælge ejerlejlighederne. Stemmeretsfortabelsen omfattede de ejerlejligheder som ejeren ikke frasolgte efter sin opdeling af udlejningsejendommen i ejerlejligheder, men i stedet valgte at genudleje. Udlejeren blev således frataget medindflydelse i daglige driftsmæssige forhold for de genudlejede lejligheder, for at beskytte de indflyttende ejeres indflydelse.
En ejer af flere udlejede ejerlejligheder har dog stadigvæk adgang til at deltage i afstemninger med antallet af stemmer, hvilket betyder, at udlejer bevarer sin stemmeret i væsentlige beslutninger, som skal træffes med kvalificeret 2/3 majoritet.
Man kan således som ejer kun gøre sin stemmeret gældende ved almindelige beslutninger for den ejerlejlighed, som man selv bebor. Dog med den modifikation, at man beholder sin stemmeret, hvis man kun ejer og udlejer én ejerlejlighed.
Hvis man ejer to ejerlejligheder eller flere og samtidigt udlejer disse, fortaber man sin adgang til at stemme efter EJL § 2, stk. 4, såfremt man udlejer ejerlejlighederne mere end én gang (genudlejning). Dog bevarer man stemmeretten for den sidste ejerlejlighed ved frasalg af de øvrige.
Bestemmelsen forekommer i dag uhensigtsmæssig, da den medfører stemmeretsfortabelse i forhold, som lovgiver ikke havde til hensigt.
Hvordan kontrollerer man hvilke ejerlejligheder, der er blevet genudlejet?
Svar:
Det kan som bestyrelse være svært at kontrollere og dokumentere, hvorvidt en ejerlejlighed er blevet genudlejet efter udgangen af 1979, hvorved der ikke kan afstemmes efter fordelingstal, jf. EJL § 2, stk. 4. Hvis der er tvivl herom, må ejeren ved sit fremmøde til generalforsamlingen udlevere en tro og love erklæring om, at ejerlejligheden ikke er blevet genudlejet – eller en kopi af de aktuelle lejekontrakter.
Hvornår skal der indkaldes til generalforsamling?
Svar:
I normalvedtægtens § 3 fremgår det, at generalforsamlingen skal afholdes inden udgangen af maj. Ifølge § 3, stk. 2, skal indkaldelsen udsendes senest 4 uger før generalforsamlingens afholdelse, og tidligst 8 uger inden afholdelsen.
Seneste tidspunkt for indkaldelse til generalforsamlingen ifølge normalvedtægten er derfor i starten af maj måned, hvis generalforsamlingen afholdes ultimo maj.
