Udlejning af ejerlejligheder
Et medlem har udlejet sin ejerlejlighed uden at orientere ejerforeningen. Kan ejerforeningen rette indsigelser hertil?
Svar:
Orienteringspligten i § 16 i normalvedtægten er alene en ordensforskrift, hvilket betyder, at ejerforeningen ikke har nogen sanktioner at ty til ved medlemmets manglende overholdelse.
Lejeren vil gerne deltage til generalforsamlingen. Må han det?
Svar:
Lejeren har ikke krav på deltagelse til generalforsamlingen. Ejeren kan endvidere ikke overdrage sin stemmeret til lejer, da ejendomsretten og de forvaltningsmæssige rettigheder i ejerforeningen ikke kan adskilles, Jf. EJL § 2, stk. 3. Ejeren kan dog give skriftlig fuldmagt til enhver myndig person til at repræsentere sig selv på en generalforsamling - også til lejeren.
Lejer har ovetrådt husordenen gentagne gange og ejerforeningen vil derfor gerne udsætte lejer - kan de det?
Svar:
Ifølge retspraksis er det muligt for en ejerforening at udsætte en lejer, hvis lejers adfærd giver kvalificeret grundlag herfor. Det er dog meget ressourcekrævende for ejerforeningen at opnå det retlige grundlag til at udsætte lejeren. Ejerforeningen er nødsaget til at opnå ejerens (udlejerens) såkaldte procesbeføjelser ved hjælp af en civil retssag mod ejeren, hvis ikke ejeren selv tager initiativ til at ophæve lejemålet.
Problemstillingen bør afhjælpes via vedtægterne: Det kan være usikkert om fogedretten faktisk vil fremme udsættelsen, som følge lejerens adfærd. Det er derfor sjældent, at ejerforeningen kører disse sager. I stedet kan det anbefales, at man indføjer en vedtægtsbestemmelse om, at ejerforeningen altid har samme processuelle rettigheder som ejeren i forbindelse med husordenssager. Denne kunne formuleres på følgende vis:
”I tilfælde af udlejning af enkelte værelser eller ejerlejligheden i sin helhed har foreningen, såfremt lejeren krænker de ham påhvilende forpligtelser, samme beføjelser over for lejeren, som en ejer har over for en lejer i henhold til lejelovgivningen, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart over for lejeren, eventuelt sideløbende med ejerlejlighedsejeren.”
Ejerforeningen vil gerne forbyde udlejning eller evt. opkræve et gebyr ved ønske om udlejning af ejerlejligheden. Kan den det?
Svar:
Ejeren har fri adgang til at udleje sin ejerlejlighed, medmindre der står andet i vedtægterne fra starten af (ved ejerforeningens stiftelse). Hvis man efterfølgende ønsker at begrænse eller forbyde ejerens adgang til udlejning, kræver dette utvivlsomt samtykke fra alle ejerne, da der er tale om en begrænsning af ejerens særlige råderet over ejerlejligheden.
En indførelse af gebyrer og øvrige økonomiske byrder, som kun rammer dem som ønsker at udleje sin ejerlejlighed vil ligeledes betragtes som en begrænsning af ejerens særlige råderet over ejerlejligheden, der kun kan pålægges ved samtykke fra den det går ud over.
Der er tale om en ændring af ejerens velerhvervede rettigheder, når denne erhverver en ejerlejlighed, hvorefter vedtægterne ændres i strid med ejerens berettigede forventninger og oprindelige råderet.
