Ejerforeningens formue- og hæftelsesforhold
Hvor meget formue bør en ejerforening have?
Svar:
Ejerforeningen er et administrations- og driftsfællesskab. Foreningen bør derfor sørge for at opkræve tilpas med fællesudgifter til at varetage årets drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Ejerforeningen kan- og bør samtidig i et vist omfang spare op til at imødekomme fremtidige ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder. Ejerforeningens formue bør afspejle dette således, at en ejerforening typisk ikke akkumulerer flere midler end, hvad driften og bygningens vedligeholdelsesmæssige tilstand tilsiger. Ejerforeningen vil ligeledes kun påtage sig større gældsforpligtelser, når dette skyldes udførelse af nødvendige større vedligeholdelsesarbejder.
Hvem bestemmer over ejerforeningens formue?
Svar:
Det er generalforsamlingen som godkender ejerforeningens budget og regnskab. Generalforsamlingen beslutter også, hvorledes et eventuelt overskud eller underskud på årets drift skal håndteres. Ejerforeningen er således ikke forpligtet til at udbetale et eventuelt overskud til medlemmerne, medmindre dette fremgår af vedtægterne eller en generalforsamlingsbeslutning.
Hvem hæfter for ejerforeningens gæld?
Svar:
Af § 1, stk. 2 i normalvedtægten fremgår, at ejerforeningens medlemmer hæfter solidarisk, men pro rata i det indbyrdes forhold.
Den solidariske hæftelse betyder, at ét medlem hæfter ”en for alle og alle for én” således at banken eller en anden kreditor kan rette hele sit krav på ejerforeningen mod et medlem, hvis ejerforeningen ikke betaler.
Medlemmet er forpligtet til at betale, hvis det kan, hvorefter
medlemmet må rette et såkaldt regreskrav, mod de øvrige medlemmer for deres andel, som følge af den indbyrdes pro rata hæftelse.
Den indbyrdes pro rata hæftelse betyder, at de enkeltes medlemmers indbyrdes betalingspligt er begrænset til den andel af ejerforeningens gæld, som svarer til det vedtagne fordelingstal. Et fordelingstal på 1/10 betyder derfor, at medlemmet kun bør betale 100.000,- kr. ud af en gæld på 1 mio. kr.
Personlig direkte hæftelse contra begrænset indirekte hæftelse Modsat andelsboligforeninger, hvor andelshaverne har en begrænset hæftelse - da de kun hæfter med deres andelsindskud - hæfter ejerforeningens medlemmer personligt og direkte overfor kreditorerne med hele deres formue. Dette betyder, at det betalingsdygtige medlem i ejerforeningen kan ende med at betale en større andel af gælden end hvad fordelingstallet tilsiger, hvis det ikke er muligt for medlemmet at inddrive hele sit regreskrav hos de øvrige medlemmer.
Principal hæftelse contra subsidiær hæftelse Kreditorerne kan i teorien rette deres krav direkte mod de enkelte medlemmer ved kravets forfald i stedet for at rette kravet mod ejerforeningen og forfølge det retsligt. Dette skyldes, at medlemmerne hæfter principalt.
I praksis: Det er sjældent at kreditorerne henvender sig direkte hos medlemmerne, og gør den solidariske og principale hæftelse gældende, da ejerforeningen sædvanligvis vil være betalingsdygtig. Manglende betalingsdygtighed hos enkelte medlemmer vil typisk kun give anledning til et indirekte tab hos de øvrige medlemmer via ejerforeningens drift og budget.
