Normalvedtægten
Hvad er normalvedtægten?
Svar:
Seneste normalvedtægt er fra 2005, og er udstedt med hjemmel i daværende Erhvervs- og Byggestyrelses bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004. Normalvedtægten fastsætter de nærmere regler, herunder de rettigheder og pligter der gælder for ejerforeningens medlemmer. Vedtægtens formål er at skabe sikkerhed for, at ejerforeningens forhold er reguleret på betryggende vis.
Hvad hvis ejerforeningen ikke har nogen vedtægter?
Svar:
Normalvedtægtens bestemmelser er gældende for alle ejerforeninger, medmindre man
har vedtaget egne individuelle vedtægtsbestemmelser som afviger herfra. Normalvedtægten er gældende uanset om den er godkendt eller tinglyst af ejerforeningen i forbindelse med stiftelsen eller senere. Dette fremgår direkte af EJL § 7, stk.1. Normalvedtægtens bestemmelser er således de almindeligt gældende regler, medmindre ejerforeningens generalforsamling har vedtaget noget andet.
Hvordan foretages ændringer i vedtægten?
Svar:
Ændringer til vedtægten skal behandles og godkendes af generalforsamlingen med kvalificeret 2/3 flertal, jf. EJL § 2, stk. 4. Dog skal visse vedtægtsbestemmelse godkendes af alle berørte medlemmer - dette omfatter f.eks. indskrænkning af ejerens råderet og forøget vedligeholdelsespligt for ejeren.
Skal vedtægtsændringen tinglyses for at have gyldighed?
Svar:
Det er rigtig, at det er nævnt i § 1, stk. 1 i normalvedtægten at ændringer og tilføjelser til normalvedtægten skal tinglyses. Udgangspunktet er dog i praksis, at vedtægtsændringen er gyldig i de fleste henseender, når der er sket gyldig vedtagelse til generalforsamlingen. På dette tidspunkt har alle medlemmerne jo i deres indbyrdes forhold ”indgået en gyldig aftale” om at efterleve ændringerne, som de er forpligtet af. Vedtagelsen fremgår endvidere af generalforsamlingsreferatet, som indtrædende medlemmer typisk gør sig bekendt med inden sin erhvervelse af ejerlejligheden.
Kravet om tinglysning er således primært relevant med henblik på vedtægtsændringens retsvirkning for de parter, som ikke var medlemmer på vedtagelsestidspunktet. Det kan være nye medlemmer som køber ejerlejligheden kort efter generalforsamlingens afholdelse, hvor man ikke er blevet gjort bekendt med den utinglyste vedtægtsændring ved referat eller meddelelse.
I dette tilfælde er vedtægtsændringen i fare for at blive ekstingveret (fortrængt) af den nye ejer, da ejeren i ”god tro” har købt ejerlejligheden med den overbevisning, at det var de gamle tinglyste vedtægter som var gældende.
En administrator bør således i forbindelse med udarbejdelsen af sine besvarelser til ejendomsmæglerne så vidt muligt varsle om eventuelle vedtagne utinglyste vedtægtsændringer.
Hvad kan man regulere i vedtægten?
Svar:
Vedtægten skal regulere forhold, som falder naturligt indenfor formålet med ejerforeningen. Ifølge ordlyden i EJL § 7 er formålet med normalvedtægten at regulere organisatoriske og administrative forhold såsom generalforsamlingens afholdelse, bestyrelsens virke, budgettets godkendelse og regnskabsaflæggelse.
Ifølge forarbejderne til loven har ejerforeningen en rimelig fri adgang til selv at tilføje individuelle bestemmelser i vedtægterne, så længe man sørger for at efterleve kravet om kvalificeret flertal og øvrige foreningsretlige hensyn.
Ejerforeningen kan naturligvis ikke indføje bestemmelser i vedtægten som ligger klart udenfor dens formål og kompetence. - F.eks. at ejerforeningens arealer skal være atomvåbenfri eller at medlemmerne skal have en vis politisk overbevisning.
Sikkerhedsstillelse. Hvordan kan vi bruge vedtægterne som sikkerhed for ejerforeningens krav?
Svar:
Det fremgår af normalvedtægtens § 17, at normalvedtægten kan tinglyses pantstiftende. Dette betyder, at ejerforeningen kan begære vedtægterne tinglyst som en pantesikkerhed på medlemmernes ejerlejligheder.
Beløbsangivelsen på kr. 41.000,- er udtryk for det beløb, som realkreditinstitutterne var villige til at respektere i 2005, uden at det havde indflydelse på låneudmålingen. Et opdateret beløb kan findes på Realkreditrådets hjemmeside.
Til trods for at det allerede er indføjet i normalvedtægten, at ejerforeningen kan tinglyse vedtægten pantstiftende, bør bestyrelsen forelægge en beslutning herom for generalforsamlingen til godkendelse. Det er en væsentlig disposition, som samtidig er relativt bekostelig. Det koster nemlig 1,5 % af hovedstolen i tinglysningsafgift.
Hvis der tinglyses en sikkerhed på kr. 53.000,- på 50 ejerlejligheder, svarer dette til en variabel tinglysningsafgift på 39.750,-. Hertil kommer den faste tinglysningsafgift på 1.660,-, et tillæg for indeksregulering samt honorar for ekspeditionen.
